近日，北京市昌平区美唐家园小区业委会推进物业公司改聘工作期间，昌平区人民法院依法审结小区四名业主相关诉讼，撤销了业委会此前发布的第三次业主大会表决结果公告、物业服务企业中标候选人公告及第四次业主大会表决结果公告。

专家分析，此举意味着美唐家园业委会改聘物业公司，不得不“从头再来”——从业主大会投票合法合规开始。

“道路曲折，前途光明！”北京联合大学应用科技学院教授李凌认为，“在推进小区业主自治的进程中，这是一堂生动的普法教育课”。

依法规范自治程序 司法裁判筑牢合规底线

去年，昌平区美唐家园小区业主安某某、周某某、朱某某、王某，就小区第三次业主大会表决结果公告、物业服务企业中标候选人公告及第四次业主大会表决结果公告相关事项，向小区业委会提起诉讼。昌平区人民法院已依法受理该案件。

经法院审理查明，涉案业主大会在投票表决的过程中，存在着投票数据不真实、程序不合法等关键争议问题。今年1月6日，昌平区人民法院作出如下判决——

撤销美唐家园小区业主委员会作出的《关于美唐家园小区第三次业主大会表决结果公告》《关于美唐家园小区第四次业主大会表决结果公告》以及《关于国风美唐二期、国风美唐三期选聘物业服务企业中标候选人的公告》。

相关案件判决，正值美唐家园小区业委会改聘物业公司之际。《关于国风美唐二期、国风美唐三期选聘物业服务企业中标候选人的公告》被法院判决撤销，则意味着国风美唐业委会改聘物业公司的行为，失去了合法依据。

回应民生诉求 业委会牵头推进物业优化

北京市昌平区美唐家园小区2015年向业主开放正式入住，前期由北京天鸿宝地物业管理经营有限公司提供物业服务。

据小区业委会负责人介绍，随着时间流逝，小区部分业主对物业服务质量愈发不满。

为此，2024年9月至2025年8月期间，小区业委会先后召开两次业主大会，决议解聘天鸿宝地物业，并选聘万科物业入驻。

随后，安某某、周某某等四名业主对业委会的召开程序及表决结果表示质疑，认为业委会在第三次业主大会决议效力仍处于诉讼审查期间，就强行推进后续选聘工作，有违法嫌疑，且两次业主大会都没有对物业服务内容、标准及收费方案等关键事项和问题进行充分表决，侵害了业主的合法权益。

针对上述案件，法院审理认为：国风美唐业委会主张，第三次业主大会视频委托投票共 359 张，但其仅保存并提交了 25 张选票的视频远程投票录像，未保存或提交的录像部分的选票因违反第三次业主大会召开方案应属无效选票；另根据核查及抽查的结果，美唐家园小区第三次业主大会选票中有相当比例的选票并非业主本人所投，投票的数据存在不真实不客观的情况，投票结果无法客观全面地反映美唐家园小区业主的真实意愿，侵害了业主的选举权和共同管理权，严重破坏了业主大会选举的公平、公正和真实性，属于典型的程序违法。

最终，法院一审判决，撤销美唐家园业委会于 2024年12月22日作出的《关于美唐家园小区第三次业主大会表决结果公告》。基于类似的程序违法问题，法院判决撤销了美唐家园小区业主委员会于2025年8月16 日作出的《关于美唐家园小区第四次业主大会表决结果公告》。

与此同时，法院认为：国风美唐小区于 2025年4月20 日作出的 《关于国风美唐二期、国风美唐三期选聘物业服务企业中标候选人的公告》的前提和基础是第三次业主大会表决通过了“同意授权业主委员会通过公开招标方式选聘物业服务企业”决议事项，但如前所述，第三次业主大会的决议结果因程序违法应予撤销，则《关于国风美唐二期、国风美唐三期选聘物业服务企业中标候选人的公告》失去了存在的基础。据此，法院一审判决，撤销《关于国风美唐二期、国风美唐三期选聘物业服务企业中标候选人的公告》。

多方协同赋能 规范推进自治新实践

此前，美唐家园业委会力推新旧物业公司交接，由于遭遇业主关联诉讼，最终陷入僵局。

物业服务好坏，事关群众利益。在案件受理期间，龙泽园街道干部深入小区一线，走访业主、业委会和物业公司，提出行政协调与司法诉讼并行方案。为此，街道积极搭建协商议事平台，邀请业委会代表、业主代表与物业公司代表座谈，引导各方理性表达诉求，试图尽最大努力，协商推进物业公司顺利交接。

然而，据业委会负责人介绍，北京天鸿宝地物业管理经营有限公司以改聘物业公司期间存在关联诉讼为由，拒不撤场，导致业委会聘请的新物业公司无法进入小区。

北京市京师律师事务所刑民交叉法律事务部主任孙建章认为，业主大会作为社区自治的重要载体，其召开程序必须严格遵循《中华人民共和国民法典》《北京市物业管理条例》等相关法律法规，确保每一位业主的投票权、知情权和监督权得到充分保障。业委会作为业主大会的执行机构，应当秉持公开、公平、公正的原则，依法履行职责，在组织业主大会时，必须严格规范投票流程，确保表决结果真实反映全体业主的意愿。同时，业主也应理性行使自身权利，通过合法途径维护自身权益，共同营造有序的社区自治环境。

“打铁还需自身硬。”43岁的王女士，从事教育工作，是美唐家园小区三期业主。她说，尽管换物业遇到了困难，但她和她的邻居们仍然支持业委会工作，“希望业委会‘跌倒了，站起来’，进而变得从从容容、游刃有余！”

那么，如何让小区业主大会投票环节既有效、又便捷？龙泽园街道负责人介绍，北京市住房和城乡建设委员会去年12月31日发布通知，明确原北京业主App与京通小程序政务系统合并，全新的投票功能也被正式启用。业主使用“京通小程序”投票100%真实有效。街道也将给予更细致的行政指导，帮助美唐家园小区业委会尽早重启业主大会程序，确保各项程序有序进行，合法合规。