十年前，中央经济工作会议首次明确提出：“房子是用来住的，不是用来炒的”，旨在引导住房回归居住属性，促进房地产市场平稳健康发展。

然而，近年来，有些房地产开发企业为加速资金回笼，采用打包房源的“收储式转售”模式，其本质上就是一种“炒房”行为。

某房地产公司与中介机构签订渠道推广合作协议，约定中介机构在福建省厦门地区销售某房地产公司开发的项目房源。之后，双方又签订补充协议，约定：中介机构介绍“大客户”以公司名义预定商品房，期限为三年，“大客户”付清所选定的商品房总价30%购房款后，三年内，“大客户”可指定任何具有购买资格的第三方与某房地产公司签订正式商品房买卖合同，某房地产公司应无条件配合；某房地产公司同时承诺，如中介机构未在限定期内售出其“大客户”所预定的商品房，某房地产公司于预定期满后15个工作日内，全额无息退还“大客户”所付的购房款。

王某就是前述“收储式转售”模式中的一级买受人，拥有闲置资本但不具购房资格，还为此注册登记成立了A公司，以A公司名义与某房地产公司签订了6份认购书和商品房预售合同，预定了6套商品房，并按照补充协议要求支付了30%购房款共计389万元。

但因市场行情等各方面原因，最终某房地产公司和中介机构都没有在限定期内将案涉6套房产出售给其他人。后A公司很快便注销，王某因与某房地产公司产生退款争议，诉至福建省厦门市同安区人民法院。

王某诉称：“我参加中介机构推荐的项目营销活动，中介机构将其与某房地产公司签订的补充协议发送给我看，他们多次承诺如果未能将我预定的商品房出售给第三人会全额退款，我才放心投资。现在某房地产公司却拒绝退款，给我造成重大财产损失。”

某房地产公司代表人则辩称：“王某与我方已正式签订合法有效的商品房预售合同，该行为系‘正式成交’而不是补充协议所称‘预定’。合同签订后，我方多次发出催款通知，王某均未按照合同约定支付剩余购房款。现王某主张退款，依约应当先扣除20%的违约金。”

同安法院经审理认为，某房地产公司为促进其开发建设案涉项目商品房销售，授权委托中介机构为其提供渠道推广服务，与中介机构签订销售服务协议及补充协议。结合在案证据，可以认定王某是补充协议中的“大客户”。王某以其本人名下银行账户支付6套商品房的首付款并根据补充协议约定，以A公司名义与某房地产公司签订认购书、商品房预售合同，双方实际未履行上述协议，某房地产公司也未按合同约定办理登记备案手续、王某和A公司亦均未再就案涉6套商品房向某房地产公司支付第二期购房款。某房地产公司与A公司并没有真实履行6份认购书和商品房预售合同的意思表示。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，案涉6份认购书和商品房预售合同应属无效。王某根据补充协议实际支付了案涉6套商品房的首付款，因中介机构未能在补充协议约定的2022年12月31日前找到第三方购买案涉6套商品房，某房地产公司未按照补充协议约定向王某无息退还已收取的全部首付款，故其主张某房地产公司应按补充协议约定向其返还购房款并支付资金占用利息，有事实和法律依据，法院予以支持。故法院判决某房地产公司向王某返还购房款389万元及资金占用利息。

判决后，某房地产公司不服提起上诉。厦门市中级人民法院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。

同安法院法官提醒广大市民，房屋的本质属性是居住。无论是售房者、购房者，还是房地产中介机构，都应遵守相关法律规定，不得以规避限购政策、套取信贷资金、变相囤房炒房为目的实施虚假交易。

对于取得预售许可的商品住宅项目，房地产开发企业应当严格执行公开销售制度，若故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品房买卖合同等方式人为制造房源紧张假象的行为，可能面临严肃查处。

此外，广大购房群体在参与房产交易时务必审慎，签约前可通过不动产登记官方渠道核验房源的权属状态、网签记录与查封情况，签约时仔细核对合同文本中关于房屋交付标准、产权登记时限、违约责任等核心条款，谨防落入房产交易陷阱。（供稿人：杨郁）